Цены: растут, но замедляются
Новостройки в 2025 году выросли примерно на 8–11% по стране, в Москве — сильнее, около 25–26% за год. К маю 2026 года рост почти остановился: за месяц цены на первичку прибавили лишь 0,3%. Вторичка в 40 крупнейших городах — около 150 000 ₽ за квадратный метр, рост за год около 9%, но в первом квартале 2026 года — всего +0,6%, то есть фактически стагнация.
Разрыв между первичкой и вторичкой остаётся рекордным: в отдельных сегментах, например в малогабаритных квартирах, новостройка стоит вдвое дороже вторички. Это важный ориентир для тех, кто сравнивает.
Сделки: вторичка вышла в лидеры
В 2024 году продажи жилья по стране упали примерно на 18%. В 2026 году рынок переключился: в феврале на вторичное жильё пришлось 73% ипотечных сделок против 27% на новостройки — впервые за долгое время вторичный рынок обогнал первичный. Годом ранее доля новостроек в ипотеке составляла 56–68%.
Число сделок на вторичке в крупнейших регионах в феврале 2026 года — 52,3 тысячи, рост на 26,3% год к году. Интерес к готовому жилью объективно вырос.
Ипотека: главный фактор
Ключевая ставка ЦБ снизилась с пика — 21% осенью 2024 года — до примерно 14,25% к сентябрю 2026. Но рыночная ипотека по-прежнему дорогая: 18–25% годовых, при таком уровне ей пользуются лишь в 10–12% сделок на вторичке. Основной двигатель — льготные программы: на семейную ипотеку приходится более половины ипотечных сделок.
Условия льготных программ: семейная — до 6% (лимит 12 млн ₽ для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн ₽ для регионов), ИТ-ипотека — до 5–6%, Дальневосточная и Арктическая — от 1–2%. Первоначальный взнос у большинства программ — от 15–20%.
Строительство: ввод стоит на месте
Объём введённого жилья в 2025 году составил около 107–108 млн квадратных метров — практически на уровне 2024 года. Почти 60% — это индивидуальное жилищное строительство. При этом разрешений на строительство выдано примерно на 15% меньше, чем годом ранее, что уже ограничивает объём предложения в многоквартирном сегменте.
Что это значит сегодня
Короткий вывод из имеющихся данных: цены перестали быстро расти, лидерство перешло к вторичному рынку, а доступность сделки по-прежнему решает ипотека — льготная или нет. Если вы рассматриваете покупку, выбор между новостройкой и готовым жильём сегодня чаще в пользу вторички: там быстрее рост сделок и цена ниже по сравнению с первичкой.
Проверить текущие условия и прикинуть расчёт можно с экспертом Подбираем варианты под конкретную ситуацию — на карте Show Days.
Автор: редакция Show Days. Статья основана на официальных и открытых данных на осень 2026 года: Росстат, Минстрой, ЦБ, Дом.РФ, Домклик/Сбер, Яндекс Недвижимость, IRN.RU. Прогнозы намеренно не включены — только подтверждённые цифры.